Кредитование на загородном рынке
Необязательно изучать тонны аналитических статей и дайджестов, чтобы понять, что загородная недвижимость в сфере ипотечного кредитования должна быть гораздо привлекательнее для банков нежели городская, ибо разница в цене ощутима. Так почему для получения кредита на покупку загородного жилья зачастую приходится пройти через огонь, воду и медные трубы? Дело здесь совсем не в заемщиках. Потенциальными покупателями коттеджей являются топ-менеджеры и менеджеры среднего звена различных компаний, приобретающие загородную недвижимость стоимостью до 1 млн долларов. Причем процент заемщиков, обладающих собственными достаточными средствами для покупки, но предпочитающих пользоваться ипотекой, заметно растет.Почему же банки так настороженно относятся к кредитованию на загородном рынке? Причин этому несколько. Во-первых, несовершенство законодательной базы порождает множество противоречий, связанных с оценкой земельных участков. Нормы и порядок оценки пока не до конца определены и сформированы, поэтому заключения специалистов-оценщиков могут существенно отличаться друг от друга для одного и того же участка. Во-вторых, документы и права собственности на участок и объект не всегда оформлены правильно и полностью. Много трудностей связано с документированным переводом земель, находящихся в сельхозназначении, в земли, предназначенные для частных построек. Но и после перевода остаются нюансы. Если земельный участок официально предполагает строительство дачи, то возведение на нем «каменного замка» с подземной автостоянкой несомненно влечет за собой проблемы при дальнейшей реализации. В-третьих, участок с коттеджем часто не обладает высокой ликвидностью. Мотивы покупки конкретного загородного дома слишком индивидуальны, поэтому у банка нет уверенности в быстрой реализации коттеджа в случае, если заемщик окажется несостоятельным.Вследствие всего вышеперечисленного, банки вынуждены выдвигать жесткие требования к объектам загородной недвижимости при оформлении кредита. Документы на землю, подтверждающие права собственности и права на застройку, должны быть оформлены в соответствии с действующим законодательством. Участок должен находиться в населенном пункте, т.е. должна существовать возможность прописки, иметь подъездную дорогу, так же должны присутствовать акты о подключении к различным сетям и подведении коммуникаций. Дом, в свою очередь, должен быть пригодным для круглогодичного проживания. Однако, несмотря на все нынешние трудности загородного ипотечного кредитования, рынок загородной недвижимости развивается семимильными шагами, а возросшая стоимость городских квартир способствует возникновению все большего интереса к жилью за пределами мегаполисов. Молодые семьи охотнее приобретают коттедж в нескольких десятках километров от города, чем двухкомнатную квартиру в спальном районе. Ведь помимо большей жилплощади, загородный дом имеет целый ряд преимуществ: это и отсутствие шумных соседей, и беспроблемная парковка, и лучшее состояние экологии. К тому же, с каждым годом вложение средств в загородное строительство становится более привлекательным, поскольку дорожает такая недвижимость несколько быстрее, чем городская. В результате спрос на коттеджи растет, что заставляет банки проявлять все большую активность, хотя рынок ипотечных банковских программ пока недостаточно широк. На сегодняшний день наиболее интересными для заемщиков являются кредиты с плавающей ставкой погашения, с нулевым первоначальным взносом, программы рефинансирования и под залог загородной недвижимости. И не за горами то время, когда процент покупок загородных домов в кредит дойдет до половины от общего объема сделок по ипотечному кредитованию, вместо сегодняшних 7%.1